Várias versões circulando
O PDF de segunda, a planilha de terça, a foto no grupo. Cada corretor vende pelo que tem no celular.
Espelho de vendas · guia para empreendimentos
Um lugar só para saber qual unidade ainda está livre.
O espelho de vendas é o mapa das unidades de um empreendimento, com a situação de cada uma. Este guia mostra o que ele precisa ter, como mantê-lo em dia e os erros que fazem a equipe oferecer a mesma unidade a dois clientes.
O que é
O que é o espelho de vendas
O espelho de vendas é a lista de todas as unidades de um empreendimento com a situação de cada uma: disponível, reservada, vendida. O nome vem do desenho mais comum, que espelha a fachada do prédio: os andares nas linhas, os finais das unidades nas colunas e, em cada casa, a situação daquela unidade, quase sempre com uma cor.
É a resposta para a pergunta que mais se ouve no plantão de vendas: “essa unidade ainda está livre?”. Por isso o espelho é usado ao mesmo tempo pela incorporadora, que controla o estoque e a tabela de preços; pela imobiliária e pelos corretores, que oferecem as unidades; e pela gerência, que acompanha quanto já foi vendido de cada torre.
Num lançamento, o espelho muda várias vezes por dia. Uma reserva feita no estande precisa aparecer na hora para o corretor que está atendendo pelo WhatsApp em outro lugar. Se cada um olha uma versão diferente, a mesma unidade é oferecida a dois clientes, e alguém vai ter de desfazer uma promessa.
Colunas e situações
O que o espelho de vendas costuma ter
Na versão em lista, cada linha é uma unidade. As colunas mudam de incorporadora para incorporadora, mas estas aparecem quase sempre.
| Coluna | Para que serve |
|---|---|
| Torre ou bloco | Separa as unidades quando o empreendimento tem mais de um prédio. |
| Andar | Ajuda a explicar preço e vista; em muitos lançamentos, o andar mais alto custa mais. |
| Unidade (final) | O número da unidade. O final (01, 02…) indica a posição no andar. |
| Tipologia | Dormitórios, suítes e a planta, quando há mais de uma. |
| Área privativa | Em metros quadrados. É a base do preço por metro. |
| Vagas | Quantidade e tipo de vaga de garagem, quando variam de unidade para unidade. |
| Posição solar | A face do sol, que pesa na escolha e às vezes no preço. |
| Preço de tabela | O valor da unidade na tabela de preços em vigor. |
| Situação | Disponível, reservada, vendida ou bloqueada. A coluna que todo mundo consulta. |
| Responsável | Quem reservou ou vendeu: corretor e imobiliária. |
| Data e validade da reserva | Quando a reserva foi feita e até quando ela vale. |
| Observação | Permuta, unidade decorada, condição especial. |
As situações mais comuns
- Disponível: pode ser oferecida e reservada.
- Reservada: separada para um cliente por um prazo, enquanto a proposta e os documentos andam.
- Em análise: a proposta foi enviada à incorporadora e espera aprovação. Nem toda operação usa essa situação.
- Vendida: negócio fechado, pelo critério da incorporadora: contrato assinado, sinal pago ou os dois.
- Bloqueada: fora de venda por decisão da incorporadora, como a unidade de permuta com o dono do terreno ou a guardada para uma fase de vendas posterior.
Quanto menos situações, melhor. Cada uma precisa de uma regra clara de entrada e de saída, conhecida pela equipe inteira.
Exemplo
Um espelho de vendas de exemplo
Uma torre fictícia de 5 andares, com 4 unidades por andar. Primeiro a grade, do jeito que se olha no plantão; depois algumas unidades da mesma torre em lista.
| Andar | Final 01 | Final 02 | Final 03 | Final 04 |
|---|---|---|---|---|
| 5º andar | 501 · Vendida | 502 · Reservada | 503 · Disponível | 504 · Vendida |
| 4º andar | 401 · Disponível | 402 · Vendida | 403 · Disponível | 404 · Bloqueada |
| 3º andar | 301 · Vendida | 302 · Disponível | 303 · Reservada | 304 · Disponível |
| 2º andar | 201 · Disponível | 202 · Vendida | 203 · Vendida | 204 · Disponível |
| 1º andar | 101 · Vendida | 102 · Disponível | 103 · Disponível | 104 · Vendida |
Na torre do exemplo: 20 unidades, 8 vendidas (40,0%), 2 reservadas, 1 bloqueada e 9 disponíveis.
| Unidade | Tipologia | Área privativa | Preço de tabela | Situação |
|---|---|---|---|---|
| 502 | 2 dormitórios, 1 suíte | 68 m² | R$ 612.000 | Reservada, prazo de 3 dias |
| 503 | 2 dormitórios, 1 suíte | 68 m² | R$ 612.000 | Disponível |
| 504 | 3 dormitórios, 1 suíte | 84 m² | R$ 748.000 | Vendida |
| 404 | 3 dormitórios, 1 suíte | 84 m² | R$ 739.000 | Bloqueada (permuta) |
Na rotina
Como manter o espelho de vendas atualizado
- Uma fonte só. Escolha onde o espelho mora e aposente as cópias. A planilha mandada no grupo vira retrato do passado no minuto seguinte.
- Quem pode mudar o quê. Defina quem reserva, quem confirma a venda e quem bloqueia ou libera unidade. Situação mudada sem regra vira disputa entre corretores.
- Reserva com dono e prazo. Toda reserva diz para quem foi e até quando vale. Vencido o prazo sem proposta, a unidade volta a ficar disponível.
- Mudou, registrou. A situação muda no momento em que a coisa acontece, não no fim do dia. Guarde quem mudou e quando, para responder a qualquer dúvida depois.
- Tabela de preços junto. O reajuste vale para todas as unidades de uma vez, com data de início. A tabela impressa no estande precisa ser a mesma do espelho.
- Conferência toda semana. Compare o espelho com os contratos assinados. Diferença encontrada cedo é um telefonema; encontrada tarde é uma conversa difícil com o cliente.
Erros comuns
O que faz o espelho de vendas perder a confiança da equipe
Reserva sem prazo
A unidade fica presa a um cliente que já desistiu, e o estoque parece menor do que é.
Vendida antes da hora
Marcar como vendida antes do critério combinado esconde unidades que ainda podem voltar para a venda.
Preço desatualizado
O reajuste entrou na tabela da incorporadora, mas não na que o corretor mostra ao cliente.
Mostrar o que é interno
Quando a tela vai para o cliente, comissão, dados do proprietário e anotações dos corretores não deveriam aparecer.
Ninguém sabe quem mudou
Sem o registro de quem reservou ou vendeu, cada conflito vira palavra contra palavra.
No Dextra CRM
O espelho de vendas dentro do CRM
Para imobiliárias e incorporadoras, o Dextra CRM traz o espelho de vendas junto do catálogo de empreendimentos, do simulador de pagamento e do funil de vendas.
- Cada unidade com a sua situação, por torre e andar: disponível, reservada, vendida
- A mesma informação em lista, com área, face de sol e preço por metro
- Selecione uma unidade ou várias para mudar a situação, reajustar o preço ou bloquear
- Tabela de preços com a marca da imobiliária, pronta para imprimir
- Unidades geradas por torre e andar no cadastro do lançamento, com o VGV do lote na prévia
- No Modo Apresentação, comissão, chaves e botões de cadastro saem de vista
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Para ir além
Simulador de fluxo de pagamento
Sinal, parcelas mensais, balões e chaves de um imóvel na planta, grátis e sem cadastro.
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O capítulo do treinamento que mostra o espelho de vendas e o simulador do Dextra CRM.
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Empreendimentos, espelho de vendas, simulador, vitrine e funil ligado ao WhatsApp.
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Veja o espelho de vendas com os seus empreendimentos
Mostramos o catálogo, o espelho de vendas e o simulador do Dextra CRM numa conversa de tela compartilhada, com dados fictícios.